• Blog

Proyecto de ley 114/2016CR en próxima agenda

Como muestra la imagen que acompaña este artículo, la Presidenta de la Comisión de Vivienda y Construcción del Congreso de la Republica, ha solicitado que el proyecto de ley 114/2016-CR (Ley que regula la administración inmobiliaria) se incluya en la próxima agenda de la sesión de la Comisión Permanente.
Considero que este proyecto puede incluir alguna disposición que permita el trabajo conjunto del administrador de inmuebles con la administración pública.
Me explico: en Argentina y Brasil, el administrador de inmuebles presenta anualmente un formato que tiene carácter de declaración jurada y, en este documento, informa al municipio que corresponda sobre la infraestructura del inmueble, los cambios ocurridos en el inmueble, el mantenimiento de los equipos, el estado de los sistemas de seguridad, el personal que trabaja en el edificio, la renovación del seguro para las áreas comunes y todo otro dato que el municipio considere relevante.
Claro, estamos hablando de sociedades que cuentan incluso, con un censo arbóreo bianual y que tienen, desde hace años, los cuerpos legales oportunos. Este proyecto de Ley es una buena oportunidad para organizar nuestra ciudad desde la unidad básica: los inmuebles.

Alfredo Ganoza

Experiencia para reducir los gastos de mantenimiento

Uno de los grandes temas de vivir en un edificio o condominio es el pago del mantenimiento mensual. ¿Dónde debo mirar para reducir mi pago mensual?
El pago de mantenimiento incluye tres rubros: Salarios y beneficios laborales del personal, mantenimiento de equipos, insumos y pagos de servicios y, los fondos de contingencia acordados por los propietarios.
En lo que respecta a los fondos de contingencia, estos tienen un fin común: reemplazar un equipo, efectuar alguna mejora en el edificio o simplemente ir ahorrando para una emergencia. Estos fondos pueden ser aumentados y/o disminuidos por acuerdo de los propietarios, simplemente hay que asistir a las asambleas y votar.
Los gastos de mantenimiento de equipos, insumos y pago de servicios es un segmento difícil de reducir: para algunos equipos (por ejemplo ascensores) cambiar de proveedor puede significar la perdida de garantía, además no es seguro que con un cambio de proveedor el equipo mejore su funcionamiento. Entre los insumos podríamos solicitar al administrador comprar artículos de segunda marca o reducir la frecuencia del consumo y finalmente en cuanto a los servicios depende mucho el uso que hagamos de ellos.

Donde podríamos obtener algún ajuste es en el tema de personal.
¿Qué hacen los propietarios de unidades en Brasil y Argentina dónde el pago de un portero puede alcanzar a los 1300 dólares mensuales? Estas sociedades han optado por el uso de cerraduras inteligentes que permiten el control exacto de quién entra o sale del edificio (estas cerraduras inteligentes vigilan la puerta principal de acceso al edificio y una entrada de garaje) y pagar un portero para el turno de día.
La limpieza del edificio o condominio es tercerizada. Una empresa especializada brinda el servicio y los propietarios quedan libres de asuntos laborales y posibles demandas por accidentes.

Ciudades como Buenos Aires, Sâo Paulo o Bogotá son tan o más inseguras que Lima, pero el sistema les ha funcionado. Es una opción interesante para analizar porque no solamente reducen los gastos en este rubro a menos de la mitad, también evitan responsabilidad con respecto a los trabajadores.
Una reflexión adicional:
Tengan presente que un trabajador (portero, descansero o limpieza) llegado a nuestro edificio por el contrato que se tiene con la empresa de administración, puede demandar a los propietarios en conjunto en caso no reciba los beneficios laborales que la ley contempla , sea despedido en forma intempestiva (término de contrato con la compañía de administración) o sufra un accidente durante su turno de trabajo.
Esta es una buena razón para verificar que la empresa administradora o la Junta de Propietarios –según el caso- está abonando mensualmente los aportes que la ley contempla.

Alfredo Ganoza

Comentario a la opinión del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

En la página 03 del dictamen de la Comisión de Vivienda y Construcción, sobre el proyecto de ley 114/2016-CR, se lee lo siguiente:

….”el informe técnico legal N°055-2016-VIVIENDA/VMVU/-DGRPRVU-DV-JHA-JACV de la Dirección de Vivienda concluye que el Proyecto de Ley N° 114/2016-CR, Ley que Regula la Administración Inmobiliaria, es viable, teniendo presente los comentarios señalados respecto a la Fórmula Legal presentada:

c. De la Modificación de Artículos de la Ley N°29080: Con respecto a la modificación de los Artículos 1, 2, 5, 7 y 8 de la Ley 29080, Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario, recomienda que las modificaciones se desarrollen en la parte sustantiva de la estructura de la norma, considerando que las disposiciones complementarias derogatorias son excepcionales. Asimismo, se debe tener en consideración, que limitar la actuación como administrador inmobiliario únicamente a los Agentes Inmobiliarios registrados en el Ministerio de Vivienda , Construcción y Saneamiento, atentaría contra el derecho al trabajo de otros actores que no son Agentes Inmobiliarios, pero que se dedican a la administración de unidades inmobiliarias.”
(El resaltado y subrayado, son míos)
Mi primera impresión fue que la ley 29080, artículo 1, señala que la “administración” de inmuebles es uno de los servicios de intermediación reservados a los agentes inmobiliarios registrados, la lectura de lo subrayado en informe técnico-legal del MVC, dice lo contrario.
¿Se aplica el mismo principio a la función del agente inmobiliario que compra, vende y alquila o esta diferencia se limita a los Agentes Inmobiliarios registrados que administramos?
Ante la duda, opte por comunicarme con el señor Gustavo Ventura, quién amablemente confirmo lo escrito en el informe técnico-legal del Ministerio de Vivienda, añadiendo que la intención era que otros profesionales (por ejemplo contadores y administradores de empresas) pudieran administrar sin necesidad de registro.
¿Entonces para que tenemos una ley? ¿Por qué algunos peruanos debemos invertir tiempo y dinero para obtener un registro y otros no?
Es cierto que en otros países, algunos profesionales ejercer actividades inmobiliarias. Pero primero deben hacer un simple trámite y obtener el registro correspondiente. En Estados Unidos los abogados pueden solicitar la licencia del estado que le faculta hacer negocios inmobiliarios, pero antes de hacer el primer negocio, deben ostentar su licencia.
En el Perú no podemos dar registros de Agente Inmobiliario automáticos a nadie, puesto que nuestras normas no contemplan estas situaciones. Ante el impedimento de otorgar registros automáticos, el MVC señala que cualquiera puede administrar.
Reitero mi posición: en el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento trabajan buenos profesionales quienes intentan llevara delante las regulaciones de la actividad inmobiliaria, pero no son agentes inmobiliarios ni ejercen nuestra actividad, ¿cómo pueden entender nuestras necesidades? ¿Los profesionales, a quienes el informe técnico-legal del MVCS alienta a administrar sin registro, aceptarían a un Agente Inmobiliario para que regule sus actividades?
Urge que tengamos un espíritu común como Agentes Inmobiliarios, que nuestras asociaciones dejen de ser simples dictadoras de cursos y eventos, Urge que en el Ministerio de Vivienda integren a un Agente Inmobiliario registrado, para consulta en los temas que nos competen.

Nuestras Asociaciones Inmobiliarias. ¿Nos representan?

El congresista Carlos Bruce y la bancada de Peruanos por el Kambio, presentaron el 23 de Agosto del 2016, proyecto de ley 114/2016CR, titulada “Ley que regula la administración inmobiliaria”.

Este proyecto paso a la Comisión de Justicia y Derechos Humanos y a la Comisión de Vivienda y Construcción. La Comisión de Justicia y Derechos Humanos se inhibe de dictaminar este proyecto. La Comisión de Vivienda y Construcción acepta el proyecto y solicita información a diversos entes estatales y de la sociedad civil.

La página web del Congreso de la Republica indica que Comisión de Vivienda y Construcción envía el 29 de septiembre de 2016, el oficio número 024-2016-2017/CDC a la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios (ASPAI), solicitando opinión. ASPAI recibe el oficio el 5 de octubre del 2016.

El 28 de noviembre del 2016 la Comisión de Vivienda y Construcción emite dictamen, sobre un tema que involucra a una de las actividades reservadas por la ley 29080 al Agente Inmobiliario registrado, sin la respuesta de ASPAI.

Dos temas: RECONOCIMIENTO. En el Perú tenemos 3 instituciones que señalan representar a los agentes inmobiliarios registrados, a saber: ASPAI (Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios), CAIRP (Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú) y el Colegio de Agentes Inmobiliarios Registrados. Por las acciones del Congreso, debemos entender que el estado solo reconoce a ASPAI.

LOS AGENTES INMOBILIARIOS SOLAMENTE COMPRAN/VENDEN O ALQUILAN? Una posible forma de entender el silencio de ASPAI es que esta institución desconoce a todo agente inmobiliario que administra inmuebles o ejerce alguna de las otras actividades que la ley 29080 señala como exclusivas de los agentes inmobiliarios registrados.

Pido disculpas si esto suena como una crítica, intentando ser el análisis de un hecho, pero creo que después de tantos años de promulgada la Ley 29080 y sus reglamentos; luego de haber constituido hasta tres instituciones de agentes inmobiliarios conocidos (puede que existan algunas mas) y de tantas horas invertidas en quejarnos y tratar de señalar porque nuestra actividad no está reconocida y bien considerada, deberíamos al menos, aprovechar las oportunidades de opinión que nos brindan los poderes del estado.

Estoy consciente del esfuerzo que significa hacer vida societaria en el Perú y agradecido por quienes brindan su tiempo en nuestras asociaciones, hago votos para que en el futuro no se nos escapen más oportunidades como la señalada.

 

Alfredo Ganoza

DESEO DE FIN DE AÑO

Estimados colegas, vengo a cerrar el año con un tema que me viene dando vueltas hace un tiempo:  desde que se publica la ley 29080 a la fecha, nos hemos registrado como Agentes Inmobiliarios 6682 personas naturales y 1040 personas jurídicas.

Esta cantidad de Agentes Inmobiliarios Registrados debería bastar para que nuestra actividad sea reconocida y obtener alguna seguridad como sucede en casi todos los otros países. Sin embargo en el Perú cada quien dispara por su cuenta y solo nos viene la conciencia gremial cuando nos enteramos de algún colega a quien no le cumpliron los terminos acordados o cuando nuestras instituciones representativas nos quieren vender cursos o eventos. Y nos preguntamos: ¿Qué sucede?

Una de las posibles aristas -no la única-  nos la da el reglamento de la Ley 29080, el Decreto Supremo Nº 097-2016-VIVIENDA artículo 4°, cuando señala que la Dirección General de Políticas y Regulación de Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento,  debe “Supervisar las operaciones inmobiliarias de intermediación que realiza el agente inmobiliario”.

Hasta donde se, caso contrario pediré las disculpas pertinentes,  ningún agente inmobiliario registrado - con experiencia como Agente Inmobiliario- trabaja, asesora o colabora en la Dirección General de Políticas y Regulación de Vivienda y Urbanismo, ¿Con qué criterio supervisan las operaciones de intermediación que realizamos?

El gremio médico o de arquitectos ¿aceptarían que un abogado -por ejemplo- supervise sus operaciones?

Quiero expresar mi respeto a quienes trabajan en la Dirección General de Políticas y Regulación de Vivienda y Urbanismo, que dirige el arq. Luis Tagle quienes son excelentes profesionales y excelentes humanos, pero no son Agentes Inmobiliarios Registrados.

Mi deseo de fin de año es que en este venidero 2018, un Agente Inmobiliario registrado integre el equipo de la Dirección General de Políticas y Regulación de Vivienda y Urbanismo porque la verdad, nuestra actividad merece más que un número de registro y muchas sanciones.

Alfredo Ganoza